Rentemiddeling beperkt uw hypotheekrenteaftrek

De woningeigenaar die wil profiteren van een lagere hypotheekrente, kan mogelijk gebruik maken van rentemiddeling mits de bank dit aanbiedt. Aan die rentemiddeling zitten wel wat fiscale aspecten vast, waar u voor de hypotheekrenteaftrek rekening mee moet houden.

Lagere hypotheekrente

Heeft u een eigen woning dan kunt u in de meeste gevallen de door u betaalde hypotheekrente in aftrek brengen. Wilt u profiteren van een lagere hypotheekrente, dan kunt u ervoor kiezen om de hypotheek open te breken en deze tegen een lagere rente opnieuw vast te zetten. Daarvoor betaalt u aan de bank wel een vergoeding in de vorm van een boeterente.

Let op:

Houd er rekening mee dat wanneer u een lagere hypotheekrente betaalt, u ook minder hypotheekrenteaftrek heeft.

Rentemiddeling

Rentemiddeling houdt in dat u die boeterente niet in één keer hoeft te betalen, maar dat deze wordt ‘uitgesmeerd’ over de nieuwe rentevaste periode. Met een opslag wordt die boeterente verdisconteerd in de nieuwe lagere hypotheekrente. Die opslag bestaat uit twee elementen:

* het ‘uitsmeren’ van de boeterente over de nieuwe rentevaste periode en;
* andere opslagen. Denk bijvoorbeeld aan een vergoeding voor het risico van vroegtijdig volledig aflossen bij verkoop. Wordt de hypotheek namelijk voor het verlopen van de nieuwe rentevastperiode afgelost, dan ontvangt de bank niet het volledige bedrag aan ‘uitgesmeerde’ boeterente.

Opslag gedeeltelijk aftrekbaar

De hierboven besproken opslag is niet volledig aftrekbaar. De opslag onder punt 1 is aftrekbaar omdat het gaat om boeterente die bij het afsluiten van een hypothecaire geldlening door de bank in rekening wordt gebracht. Voor de aftrekbaarheid maakt het dus niet uit dat deze wordt ‘uitgesmeerd’.

De opslag onder punt 2 is niet aftrekbaar omdat het hier gaat om een vergoeding voor het risico van vroegtijdig volledig aflossen bij verkoop. Een dergelijke opslag kwalificeert niet als rente of kosten van een geldlening voor de eigen woning.