Eigen woning financieren als dga: renteaftrek en bijleenregeling

Als directeur-grootaandeelhouder (dga) kun je de aankoop, verbouwing of het onderhoud van je eigen woning soms financieren met een lening bij je eigen bv. Dat kan fiscaal aantrekkelijk zijn, maar hier zitten wel voorwaarden aan vast. Ook bij verkoop van een woning met overwaarde heeft dit mogelijk invloed op de rente die je maximaal in aftrek kunt brengen bij de aankoop van een nieuw woning. Fiscalist Joreen Stegeman legt je uit hoe het zit. Wanneer is sprake is van een eigen woning? Wanneer kwalificeert een lening als eigenwoningschuld? En wat betekent de bijleenregeling voor de renteaftrek?

Door Joreen Stegeman, Fiscalist

Wanneer geldt je woning fiscaal als eigen woning?

Een eigen woning is een gebouw met aanhorigheden, zoals een garage of schuur, dat jou of je fiscale partner anders dan tijdelijk als hoofdverblijf ter beschikking staat. Daarnaast moet je economisch eigenaar zijn van de woning.

Of een woning je hoofdverblijf is, hangt af van de feiten en omstandigheden. Het gaat er niet alleen om of het de plek is waar je het vaakst overnacht. Ook je gezinssituatie, sociale leven, werk, verenigingen en andere persoonlijke omstandigheden kunnen relevant zijn.

Voor een eigen woning geldt een zogenoemd ‘eigenwoningforfait’. Dit is een percentage over de WOZ-waarde dat wordt geacht je voordeel te zijn, omdat je woongenot hebt. Daar staat tegenover dat de rente en bepaalde kosten van een kwalificerende lening in aftrek kunnen komen in box 1.

Aan welke voorwaarden moet je woninglening voldoen voor renteaftrek?

Een lening kwalificeert als eigenwoningschuld als deze is gebruikt voor:

• De aankoop van de eigen woning,
• Onderhoud of verbouwing van de eigen woning of
• De afkoop van rechten van erfpacht, opstal of beklemming die op de woning rusten

Voor leningen die op of na 1 januari 2013 zijn aangegaan, geldt de aflossingseis. Je moet de lening in maximaal 30 jaar tenminste annuïtair aflossen. Voor oudere, bestaande eigenwoningschulden kunnen overgangsregels gelden. Daardoor kan een aflossingsvrije lening onder omstandigheden nog steeds recht geven op renteaftrek.

De lening mag afkomstig zijn van een bank, een familielid of je eigen bv. Bij een lening bij de eigen bv moeten de afspraken zakelijk zijn. Leg daarom in ieder geval schriftelijk vast:

1. Hoofdsom
2. Rente
3. Looptijd
4. Aflossingsschema
5. Zekerheden

Lenen bij je eigen bv: wanneer telt je woninglening mee voor excessief lenen?

Leen je als dga geld van je eigen bv, dan moet je ook rekening houden met de Wet excessief lenen. Schulden aan de eigen bv boven de wettelijke grens (2026: € 500.000) kunnen in box 2 van de Inkomstenbelasting worden belast als een ‘fictief regulier voordeel’. Hierover moet je belasting betalen.

Een lening voor de eigen woning kan onder voorwaarden buiten deze regeling blijven. Daarvoor is onder meer vereist dat:

• De lening daadwerkelijk kwalificeert als eigenwoningschuld en
• De bv een recht van hypotheek heeft op de eigen woning

Renteaftrek en eigenwoningforfait: wat bepaalt je fiscale voordeel?

De rente van een eigenwoningschuld is onder voorwaarden aftrekbaar in box 1. De aftrek is niet onbeperkt: bij hogere inkomens geldt een tariefbeperking. Daarnaast telt het eigenwoningforfait mee als belastbaar voordeel.

Bij geen of een geringe eigenwoningschuld kan ‘aftrek wegens geen of geringe eigenwoningschuld’ van toepassing zijn. Deze aftrek komt in mindering op het eigenwoningforfait, maar wordt sinds enkele jaren stapsgewijs afgebouwd.

Renteaftrek voor je nieuwe woning voordat je er woont

Ook voor een woning die je al hebt gekocht of laat bouwen, maar die je nog niet als hoofdverblijf gebruikt, kan renteaftrek mogelijk zijn. Voorwaarde is dat de woning bestemd is om je hoofdverblijf te worden.

De regeling geldt in beginsel gedurende het kalenderjaar van aankoop of start van de bouw en de daaropvolgende 3 kalenderjaren. Als de woning daarna nog steeds geen hoofdverblijf is geworden, valt deze doorgaans in box 3. De rente is dan niet meer aftrekbaar in box 1.

Woning verkocht met overwaarde: wat betekent de bijleenregeling voor je renteaftrek?

Verkoop je je eigen woning met overwaarde en koop je een andere eigen woning, dan krijg je te maken met de bijleenregeling. De overwaarde wordt fiscaal aangeduid als de ‘eigenwoningreserve’.

De kern van de regeling is dat je de overwaarde geacht wordt te gebruiken voor de nieuwe woning. Doe je dat niet en financier je dit deel toch met een lening, dan is de rente over dat deel niet aftrekbaar in box 1.

De eigenwoningreserve is in beginsel 3 jaar geldig, daarna vervalt deze.

Tijdelijk twee woningen: wanneer is de rente op beide leningen aftrekbaar?

In afwachting van de verkoop van de oude woning wordt de nieuwe woning vaak volledig met een lening gefinancierd. Onder voorwaarden kunnen zowel de lening voor de oude woning als die voor de nieuwe woning tijdelijk als eigenwoningschuld kwalificeren.

Voor de oude woning geldt dan onder meer dat deze leeg staat en daadwerkelijk bestemd is voor verkoop. De bijleenregeling wordt definitief toegepast zodra je de oude woning hebt verkocht en de eigenwoningreserve kan worden vastgesteld.

Verhuur je de oude woning, dan kan deze in beginsel naar box 3 verhuizen. Dit kan gevolgen hebben voor de renteaftrek en de toepassing van de bijleenregeling.

Verhuur of relatiebreuk: een eigenwoningreserve zonder verkoop

Niet alleen een daadwerkelijke verkoop kan leiden tot een eigenwoningreserve. Ook een ‘fictieve vervreemding’ kan gevolgen hebben voor de bijleenregeling. Van een fictieve vervreemding kan bijvoorbeeld sprake zijn wanneer een woning niet langer als eigen woning kwalificeert door echtscheiding, beëindiging van samenwoning of verhuur.

In die situaties is er geen verkoopprijs. Voor de berekening wordt dan meestal aangesloten bij de waarde in het economisch verkeer van de woning. Het kan nodig zijn om die waarde met een taxatie te laten onderbouwen.

Maatwerk bij woninglening bij je bv en een veranderende woonsituatie

De fiscale gevolgen van een fictieve vervreemding zijn sterk afhankelijk van de omstandigheden. Zeker voor dga’s met een eigenwoninglening bij de bv is maatwerk belangrijk.

Je woning financieren via je bv of verhuizen? Laat de fiscale gevolgen beoordelen

Je snapt inmiddels ongetwijfeld: de financiering van de eigen woning voor dga’s vraagt regelmatig om extra aandacht. Niet alleen vanwege de voorwaarden voor renteaftrek en de bijleenregeling, maar ook vanwege de zakelijke inrichting van de lening bij de eigen bv en de regeling voor excessief lenen.

Verandert je woonsituatie, overweeg je een lening bij je eigen bv of verkoop je een woning met overwaarde? Bel of mail me, mijn collega’s en ik helpen je graag.

Joreen Stegeman

Fiscalist
T +31 (0)314 369 111
E joreenstegeman@stolwijkkelderman.nl