Geen btw over verkoop verhuurde onroerende zaak

De verkoop van een onroerende zaak die op het moment van verkoop verhuurd is, kan zonder btw plaatsvinden. Zo oordeelde het Hof van Justitie EU in een recente zaak over de verkoop van een winkelcentrum. Het Hof kwalificeerde de overdracht van de onroerende zaak met huurcontracten voor de btw als ‘de overgang van een algemeenheid van goederen’. De verkoper hoefde geen btw in rekening te brengen over de verkoopprijs.

Algemeenheid van goederen en omzetbelasting

De levering van een onroerende zaak is in de basis een voor de btw belaste prestatie. Dit betekent dat de verkoper moet beoordelen of over de verkoopprijs btw verschuldigd is. Om bedrijfsoverdrachten niet onnodig te bemoeilijken, is de overdracht van een onderneming onder voorwaarden niet belast met btw. Bij toepassing van deze wettelijke bepaling treedt de koper bij de overdracht van de onderneming voor de btw in plaats van de verkoper.

Recente procedure btw-heffing overdracht Pools winkelcentrum

In de hierboven genoemde Poolse zaak koopt een ondernemer een winkelcentrum van een projectontwikkelaar. Het winkelcentrum is deels verhuurd. Volgens de koopovereenkomst wordt een winkelcentrum overgedragen, bestaande uit een perceel grond met een gebouw en alle op dat perceel gelegen toebehoren en constructies. Onderdeel van de overdracht zijn ook de huurovereenkomst voor de panden in het winkelcentrum en de daarop betrekking hebbende rechten en verplichtingen. Bij de levering zijn niet alle lopende overeenkomsten die betrekking hebben op het winkelcentrum overgedragen.

De kopende ondernemer heeft de exploitatie van het winkelcentrum voortgezet. Daarbij heeft hij nieuwe contracten met dienstverleners gesloten en heeft een nieuwe beheerder voor het winkelcentrum gekozen.

Poolse belastingdienst weigert btw-aftrek bij koper

Beide partijen waren van mening dat de levering niet kwalificeert als algemeenheid van goederen. Daarom kozen ze voor een btw-belaste levering. De Poolse belastingdienst weigerde vervolgens de btw-aftrek bij de koper. Het zou hier namelijk gaan om de overdracht van een onderneming, waarbij de verkoper geen btw is verschuldigd. De Poolse rechter wilde van het Hof van Justitie EU weten of de levering kwalificeert als een overdracht van een onderneming, ondanks het feit dat de verkoper niet alle lopende overeenkomsten heeft overgedragen aan de koper.

Oordeel van het Hof

Het Hof van Justitie EU stelt:

• Er is sprake van een overdracht van een onderneming wanneer de verkoper aan de koper voldoende materiële en immateriële vaste activa overdraagt om het overgedragen winkelcentrum voort te kunnen zetten. De overgedragen bestanddelen moeten voldoende zijn om een zelfstandige activiteit te kunnen uitoefenen.
• Voor de kwalificatie van een overdracht van een onderneming is niet vereist dat de koper in de plaats treedt van de verkoper.
• Voortzetting van de onderneming door de kopende ondernemer is geen voorwaarde, maar een gevolg van het feit dat geen levering wordt geacht te hebben plaatsgevonden.

Gevolgen Nederlandse btw-wetgeving

Door het arrest van het Hof van Justitie EU lijkt de overdracht van een verhuurde onroerende zaak in meer gevallen te kwalificeren als een overdracht van een onderneming, waarbij geen btw verschuldigd is. Dit kan van belang zijn voor bijvoorbeeld projectontwikkelaars die een onroerende zaak bouwen en vervolgens in verhuurde staat verkopen.

Meer weten?

Wil je onroerend goed in verhuurde staat verkopen en beoordelen of een en ander onderworpen is aan btw-heffing, breng dan alle feiten en omstandigheden in kaart. Weten waar je op moet letten? Haken en ogen gedegen ontwijken? Onze specialisten helpen je graag. Hoe vroeger in het proces, hoe beter. Bel of mail ons gerust.