Vakantiewoning in Nederland kopen of verhuren – 4 fiscale aandachtspunten

De aankoop van een vakantiewoning in Nederland kan een aantrekkelijke investering zijn, zowel voor persoonlijk gebruik als voor het genereren van extra inkomen met verhuur. Er zijn echter ook fiscale gevolgen om rekening mee te houden, met name op het gebied van inkomstenbelasting en btw. Ik heb de 4 belangrijkste punten voor je samengevat.

Door Daphne Vosbeek, Junior Fiscalist

Niet alleen veel Nederlanders zien mogelijkheden in een vakantiewoning in Nederland. Ook buren uit Duitsland en België weten ons land hiervoor te vinden. Daar waar het voor Nederlanders vaak al complex is om fiscaal en qua wet- en regelgeving de ins en outs te kennen, is het voor buitenlandse woningkopers en -verhuurders extra moeilijk. Het werkt hier nu eenmaal anders dan in eigen land. Ik heb de 4 belangrijkste to knows er voor je uitgepikt en kort toegelicht. Interessant voor zowel Nederlandse als buitenlandse kopers en verhuurders.

1. Overdrachtsbelasting bij aankoop

Bij de aankoop van onroerend goed, en dus ook een vakantiewoning in Nederland, betaal je overdrachtsbelasting. In geval van bestaand onroerend goed gaat het hierbij om 10,4% over de waarde van de woning. Bij nieuw onroerend goed (< 2 jaar oud) en chalets betaal je geen overdrachtsbelasting, maar wel 21% btw.

2. Jaarlijkse gemeentelijke aanslagen

Een vakantiewoning in Nederland is onderworpen aan verschillende gemeentelijke belastingen en heffingen. Zoals de onroerendezaakbelasting (OZB), afvalstofheffing, rioolheffing, waterschapsbelasting en toeristenbelasting. Wat ik je graag nog wil meegeven over de belangrijkste 2:

• Onroerendezaakbelasting

Onroerendezaakbelasting (OZB) betaal je als eigenaar van een woning. De hoogte van de OZB is een percentage van de Waardering Onroerende Zaak (WOZ)-waarde, de waarde van de woning.

De Nederlandse gemeente waarin de woning staat bepaalt de WOZ-waarde van de woning. Ze stelt de waarde vast op basis van onder meer verkoopprijzen van vergelijkbare woningen, de ligging, grootte en staat van onderhoud. Je ontvangt de WOZ-waarde ieder jaar via een WOZ-beschikking van de gemeente. Daartegen kun je jaarlijks (binnen een gestelde termijn) bezwaar maken.

• Toeristenbelasting

Bij het verhuren van je vakantiewoning aan toeristen, kan de gemeente toeristenbelasting heffen. De toeristen betalen de belasting, maar u als eigenaar bent verantwoordelijk voor het innen en afdragen ervan aan de gemeente.

3. Vakantiewoning in Nederland belast in box 3

Onroerend goed dat als vakantiewoning wordt gebruikt mag door Nederland worden belast en wordt in de Nederlandse inkomstenbelasting betrokken. Fiscaal gezien telt de vakantiewoning in Nederland als vermogen. Het is daarom belast in box 3 (inkomen uit sparen en beleggen). De waarde van de woning minus de eventuele hypotheekschuld wordt belast tegen een forfaitair rendement (let op: er zijn ontwikkelingen gaande, waardoor dit mogelijk verandert naar het werkelijke rendement), afhankelijk van de totale waarde van het vermogen.

Huurinkomsten en verkoopwinst

De huurinkomsten en verkoopwinst van een vakantiewoning in Nederland zijn níet belast in de aangifte inkomstenenbelasting en de gemaakte kosten zijn niet aftrekbaar. Verhuur je de vakantiewoning voor een langere periode aan iemand die in aanmerking komt voor huurbescherming, dan betaal je minder belasting door de zogenoemde leegwaarderatio.

Woon je in Duitsland?

Nederland heeft met Duitsland een belastingverdrag om dubbele belasting te voorkomen. Dit kan betekenen dat je in Duitsland een belastingvermindering krijgt voor de in Nederland betaalde belasting.

4. Verhuur van een vakantiewoning in Nederland

Voor de verhuur van een vakantiewoning in Nederland word je in veel gevallen aangemerkt als btw-ondernemer. Dat houdt in dat je veelal 9% (per 2026 mogelijk 21%) btw moet rekenen over de huurprijs.

De btw die je betaalt bij de aankoop en over de kosten en investeringen (zoals onderhoud en inrichting) kun je terugvragen.

Verhuur via vakantiepark

De verhuur van een vakantiewoning in Nederland aan een vakantiepark brengt specifieke belastingtechnische overwegingen met zich mee. De verhuur van je vakantiewoning aan gasten verloopt veelal via het vakantiepark, waardoor het vakantiepark als tussenpersoon fungeert.

Verhuurovereenkomst

In de verhuurovereenkomst met het vakantiepark maak je afspraken over de verhuur van de vakantiewoning, zoals hoe de vakantiewoning wordt verhuurd en tegen welke ingehouden provisie. Deze verhuurovereenkomst is van belang voor het bepalen van jouw btw-positie.

Verhuurfacturen

Verhuur je via een vakantiepark, dan stelt het vakantiepark de verhuurfactuur op en reikt die namens jou uit aan een huurder. Dit wordt een ‘selfbilling-factuur’ genoemd. De factuur moet voldoen aan alle wettelijke eisen.

Aan het einde van de periode ontvang je van het vakantiepark een verhuurafrekening met daarop ook de ingehouden provisie.

Je bent zelf verantwoordelijk voor de betaling van btw aan de Belastingdienst. Als je aan gestelde voorwaarden voldoet, kun je gebruikmaken van de regeling voor kleine ondernemers voor de btw. Hierdoor hoef je geen btw af te dragen, maar kun je ook geen btw terugvragen.

Conclusie: win tijdig advies in

De aankoop en verhuur van een vakantiewoning in Nederland kunnen financieel aantrekkelijk zijn, maar weet dus dat er fiscale gevolgen (kunnen) zijn. Afhankelijk van de soort vakantiewoning en intensiteit van de verhuur kun je te maken krijgen met zowel inkomstenbelasting als btw-regelgeving. Een standaard advies kan ik je hiertoe niet geven, want elke situatie is anders. Win daarom belastingadvies in vóórdat je overgaat tot aankoop en/of verhuur.

Daarvoor kun je zeker bij ons terecht. Ook als het gaat om verhuur van je vakantiewoning in Nederland aan een vakantiepark of schenking of vererving van onroerend goed. Bel of mail ons, zodat we samen jouw specifieke situatie door kunnen nemen. Dan weet je zeker dat je aan alle wettelijke/fiscale verplichtingen voldoet en optimaal profiteert van eventuele fiscale voordelen.

Daphne Vosbeek

Junior Fiscalist
Tel: +31 (0)314 369 111
E-mail: d.vosbeek@stolwijkkelderman.nl